7/100 修繕費

久しぶりに”本音でお金のこと”を

家を建てて所有すると、どうしても修繕費がかかります。

アパートに住んでいれば、全部大家さんがやってくれていたものが、全部自分に降りかかってきます。

エコキュート、ボイラーなどは10年から15年で交換です。約40万円

外壁の塗装は10年ごとが理想ですが、一般的には15年ごとぐらいです。約150万円

ウォッシュレットや食器洗い機は15年持てば良い方でしょう。10万円

雪が降る地域は、どうやったって雨樋が痛みます。20万円

蛇口は消耗品です。5万円

と考えていると、結構掛かるものなんです。

しかも、急な出費にしては大きいのが多いんです。

修繕用に月に2万円程度積み立てていただけると、安心して住めるのではと思います。

土地だけ決めない

よく、
土地をきちんと選んで決めてから建物の計画をってかたがいらっしゃいます。

危険です。

その人なりの土地と建物の資金計画のバランスがあっての考えでしょうが、
そのバランスはどうやって決めたのでしょう。

”予算は3500万円で、
　土地には妥協したくないから2500万円、
　建物は最近デフレって言うから1000万円で・・・・・・。”

っていう割り振りをされて、
2500万円の土地を決めてから、建物の相談に来られても何も建ちません。


こんなに極端な例はありませんが、
土地を先に決めてから建物を検討される方の多くは
どうしても土地に予算が行ってしまい、
建物の予算の制約が厳しい方が多い気がします。


ご自分が欲しい家がどのくらいで建つのか、
おおよその見当がついてから決めた方が良いのではと思います。

もちろん、選び始める、探し始めるのは早くから動いても問題ないです。

私の住宅ローンの選び方

建てる会社は一生懸命選んで、
住宅ローンは、まぁどこでも同じでしょ　って方が結構います。

でもそれが、銀行によって微妙に違うんです。
その微妙な違いの積み重ねによって、35年間で大きく結果が違うので、
良く検討して選んでいただきたいと思っています。

私が大切にしている住宅ローンを判断するポイントは2つです。

金利と保険


1つ目は金利です。
例えば3000万円借り入れした場合、金利が1％違うと
35年でなんと560万円総支払額が変わります。
一生懸命細かな所を我慢したり、
一度付けたこだわりを外したりした分が、一発で吹き飛んでしまいます。

まずは、とにかく金利が0.1パーセントでも安いところを見つけると言うことが大切です。


2つめが保険です。

基本的には住宅ローンには団体信用生命保険という、
”死亡時はローン残高全額保証”という保険がセットでついています。

ただ、近年はそれだけでは不安だという声も多く、
病気などをしたときもケアしてくれる保険が住宅ローンについている物も出てきています。
私はそれ程保険には詳しくありませんが、生命保険で別途に掛けるよりも
若干割安な気がしますので、できればついている物をお勧めします。

その保険のケアしてくれる内容も銀行によってまちまちなので、
よく目を光らしていただきたいところです。




今の給料の振込先が○○銀行だから、そこで・・・・
とかはだめですよ。

頭を下げてみる

家を建てる際に、親御さんに、ちょっと御願いしてみませんか？

たとえいくらかでも、協力してもらえると大変ありがたい物です。

もらえなかったという人もいるでしょうし、
お友達と話をする際に、家を建てるのに親からお金を援助してもらった。
と言いにくいので言っていない人も多くいます。

実は結構な確率で親御さんからいくらかは援助してもらっているパターンがあります。

でも、中には”そもそも御願いをしていない人”が結構います。

もらえないだろうと決めつけていませんか？
ダメ元で御願いしてみましょう。
もしかしたら、いくらか頂けるかしれません。



お金を出されると口を出されてしまい、自分の思い通りの家にならないのでは？
と心配している人もいるでしょう。

私が数十件打ち合わせしてきた中で、
お金を出す代わりに、口も出されて、自分の思い通りの家にならなかったと言う人はいません。

もちろん、数点ご指摘はあります。
でもそれは、自分が生活している中で不便に感じている点であったりして、なかなか理にかなった物ばかりです。むしろ、指摘してもらってありがたいくらいです。
なるべく早い段階の、プランニングや見積をする前がベストです。

物事が決まってから相談すると、それにつっこみを入れたくなるのが人の心という物。
ほとんど決まっているところで、相談に行くと
援助どころか全てを無に返されてしまう時もしばしば。

最初に相談して、時々報告すると言うスタンスだと、
何も言われず、うまくいくパターンが多いです。


頭を下げて、1、2箇所ご指摘を受け入れる。
それで、100万円単位の援助が受けられるならば
やってみる価値はあるんじゃないでしょうか？

頭を下げるのはタダです。

本当の総額

家造りは、やはりお金がかかります。

住宅屋が出す見積もりの他にも、結構出費がかさむものです。

引っ越し費用、
家具、
ご近所への挨拶の品、
小物、
家電、
カーポート、
スチール物置、等々・・・・・。

上げていけば結構あります。
図面の打ち合わせ段階、計画段階では、
”ここは我慢しよう”という気持ちでいても、
いざ、家が姿を現してくると、

”やっぱり、いい家にはでかいテレビだよなぁ”

なんてなってきたりします。

この辺りの費用まで、しっかりと計画に入れておくことで、
心に余裕が生まれるのではないのでしょうか？

家具やカーポートなどは、新築時と同時であれば銀行も
住宅ローンとして貸してくれますしね。


せっかく家を建てるのですから、ちょっと余裕が欲しいものですよね。

相見積もりのしかた２（ランク分け）

前回、住宅は掛けた値段通りになると言うことをお伝えしました。

相見積もりをしないと不安というのも人情。
止める理由はありません。

でも、価格帯が違う会社で相見積もりをしてもあまり意味がありません。

参考までに、価格帯のランクを分けてみました。
私の独断と偏見ですので、違うかもしれません。
名前を出すわけにはいきませんので、想像力を働かせてください。

（高い）
Ｓ　　雑誌に出てくる建築家、土曜日ＡＭ10：30
Ａ　　バーバパパ、ミッキー、中澤工務店
Ｂ　　ミッフィー、松たか子、唐沢寿明、阿部寛
C    松下奈緒、谷原章介
Ｄ　　キムタク、クレヨンしんちゃん
Ｅ　　ケンシロウ、土地と建物2000万円
（安い）　



同じ価格帯の中でも、微妙に方向性が違います。
同じか、隣の価格帯の中で相見積もりをして、

会社全体の雰囲気はどうか？
担当の人は自分の要望に応えてくれるか、要望を超える提案をしてくれるかどうか？
つまり、任せていいかどうか？


それを、相見積もりを通じたやりとりの中で見極めていくのが良いのではないでしょうか？

相見積もりのしかた１（安くて良い物はない）

住宅を建てるのは、人生の中でも大変大きな出費なので、
相見積もりされるのは仕方ありません。
（相見積もりしないで申し込んでくれる方も大募集です。）






でも、営業マン時代には
正直、勘弁して欲しい相見積もりと言うのもありました。

それは、あまりにも価格帯が違う会社との相見積もりです。

（客）”最後は金額で決めます”
（私）「それなら、当社はどうやったって、そこよりは高いですよ。」
（客）”いや、何とかなるはずです。頑張ってください。”
（私）「何ともなりませんので、そちらに決められたらどうですか？」
（客）”一応見積だけでも御願いします”
　　　　　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　　　　　・


というやりとりも多々経験しました。

でも、よく考えてみれば、お客さんはどの会社がどの程度かっていうのも、
分からないものですよね。

住宅業界、営業マンが見積もりを出すのは最後の最後だし・・・・・。

本音を言います。

住宅は、かけた値段通りのものになります

建設業が不況と言われてもう20年。
中間問屋をなるべく減らしてマージンカットとか
業務の効率化でお客様の負担を軽減とかは、
今生き残っている会社はほとんどしています。

安いと言うことは、それなりのものを
それなりの腕の人がしていて、
それなりのアフターサービスが待っていると思っていただいてかまいません。

年収との比率

ライフプランは占い程度にしておきましょう。と言うことは前回お伝えしました。

では、実際いくら借りたらいいのでしょう？

私の経験上のお話です。
借入金額と年収の比率です。

人によってお金の使い方、年収が違うので、
かなりばらつきがあります。

ライフプランと同様占い程度にどうぞ。



借入金額が夫婦合わせた年収の

～4倍　　かなり余裕　　      　”家なんか何でもいい”という割り切りが必要かも
                                        あのときケチらずに、
                                        もう少し色々すれば良かったと言う声がちらほら
　　　　　　　　　　　　　　　       もうちょっと奮発して良い家にしてみては？

4～5倍　ちょっと余裕　　　　　そんなに負担に感じることは無いのでは？
　　　　　　　　　　　　　　  　　　土地を分けてもらえる人に多い。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地から購入する人でこの比率に収まる人はほぼいない。


5～6倍　普通の負担　　　　　 予算ではいい土地がなかった、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　やっぱりあれも欲しい、これも付けたいとやっていると
　　　　　　　　　　　　　　　　　　どうしてもこの位になってしまう人が多数。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　多少の負担は感じるけど、凄く苦しいと言うわけではない。


6倍～　　結構負担　　　　　　返せなくは無い。
　　　　　　　　　　　　　　　　　 銀行も貸してくれる。
                                      ただ、ちょっと生活の中で
　　　　　　　　　　　　　　　　　 あきらめなければいけないものも、出てくるかもしれません。

ライフプラン

”ライフプラン”ってご存じですか？

一生のお金の増減をシミュレーションしてくれるもので、
FP(ファイナンシャルプランナー）の人がくんでくれて、
これを元にお金の使い方などをアドバイスしてくれます。

住宅ローンを組むにあったって、
返済比率などからではなく、
これも併用して使って、より安心できる資金計画を、
と言う方も増えてきました。


何度か、自分でいろいろなライフプランをくんでみたのですが、
あんまり当てにならないなぁ
と言うのが素直な実感です。


理由は2つあります

1、未来のことは分からない

ライフプランを組むのにいろいろな条件を入力しなければいけません。

給料の上昇率
物価の上昇率
子供は大学にいくのか行かないのか？

などです。

こんなこと、確実に当てられる訳がありません。
もし、当てられるのなら株でもやって大儲けできるはずです。


2、ある程度ＦＰの思い通りの結果を作れる

ライフプランは30年以上のシミュレーションです。
ですので、ちょっと条件が違えば、結果が全然違います。

ちょっと物価の上昇率、給料の上昇率あたりをいじると、
ものすごく楽でお金には困らなそうなプランもできますし、
なかなかカツカツでこれは大変だぞってプランにもなります。

それを営業活動に役立ててしまうというわけです。

専業でFPをしている人に直接お金を払って
あくまで中立的にライフプランをしてもらうというのは、
まだ少ないのではないでしょうか？

多くは、どこかの会社が主催して、FPがきてくれるとか、
その会社の社員がFPの資格を持っていると行ったパターンです。


例えば、住宅会社の主催のお金のイベントにＦＰが来たとします。
その際は、少し楽観的に組むことで

「ね？大丈夫でしょ？だからもう少し住宅ローン組みましょう！」

となります。

反対に、保険会社が主催のお金のイベントでは
少し厳しめに組みますと、

「大変！老後のお金が厳しいですね。これは老後に備えて個人年金に入りましょう！」
とか
「未来はこんなにお金がかかるんです。
　その時に万が一のことがあった場合、残されたご家族のためにこの生命保険です！」
となるわけです。





もちろんライフプランは一度やった方がいいですが、
鵜呑みにしないで、
占い程度の気持ちで見た方がいいと思います。

手元にいくら残すか

住宅を建てる際、ローンはもちろん使いますが、
手持ちのお金からも出すはずです。

さて、その手持ちのお金、いくら手元に残すかが問題です。

手持ちのお金をたくさん出して、ローンの負担が少ないのもいいですが、
出し切ってしまうのも、考え物です。

例えば、自動車の買い換え。
あれって、結構突発的なできごと。
車検に出したら、修理の見積が凄く高かったから新車を・・・・。
とか、
ついうっかりショールームに行ったばっかりに、欲しくなってしまった。
とか。

そんなときに、手持ちがないと車もローンになってしまいます。
住宅ローンを返しながら、さらに月4～5万ってきつくないですか？

そして、家を建てたら誰しも、いいテレビとソファーが欲しくなるところ。
さらに、
前の家のエアコンを付け直そうと思っていたけれど、せっかくなら新品にしよっか。
庭なんか、全然興味がなかったけど、家も建てたし芝でも生やすか。
せっかくだから、かわいい雑貨も揃えたい・・・・・・。

そういった出費に対する余裕も欲しいところです。


人にもよりますが、300万円程度は手元にあった方がいいんじゃないでしょうか？


そんなに収入に対してギリギリの資金計画でなければ、
住宅にかける手持ち資金が少なくても銀行は貸してくれるはずです。

返済比率

住宅ローンを借りる際、金融機関が判断する材料として、
返済比率という物があります。

年収に対して、住宅ローンの返済額の割合を示します。

各金融機関ごとに違いますが、
２５％～３５％ぐらいが上限のところが多いかと思います。


でも、


返済比率ぎりぎりのところで、住宅ローンを組んでしまうと、
正直カツカツです。



”家を持つことが人生のゴールだ！”
”家さえあればいい！！”

または、

”今は給料が低いけど、将来絶対給料が上がる”

と言う人以外は、上限までは借りない方が良いと思います。


よーーく
考えてみてもらえば分かりますが、

総収入の３５％って
税金や年金を引いた後の手取額の半分ですからね。

ローンの組み方 4、生命保険も見直す

住宅を建てると、生命保険の掛け金は少なくしても大丈夫です。
 
住宅ローンの金利の中には「団体信用生命保険」という保険があります。
簡単に言うと、借りている人に万が一のことがあったら、ローンが無くなると言うものです。

そして、きちんと年金を払っている人であれば「遺族年金」というものが支給されます。
年間８０万円前後と、
それだけで生活できるとまでは行きませんが十分足しになる額です。


教育も、私の回りには、奨学金とアルバイトで大学を出た人がたくさんいます。


住む場所さえあれば、それほどお金を残してあげなくても、大丈夫ではないでしょうか？

おつきあいなども含め、結構な額を生命保険にかけている人も多いですが、
住宅を考える際にはそこも考えてください。

ローンの組み方 3、金利に注意

久しぶりにローンの組み方を書こうと思います。

金利についてです。

住宅ローンを借りる際には当然「金利」がかかってきます。

どこの金融機関を利用しても、お金を借りる行為そのものは全く同じなので、
金利の付け方で特色を出しています。

1％の差があるだけで、総支払額は大きく変わってくると言うことをご存じでしょうか？

例えば2300万円の借り入れでは、35年間で500万円も変わってきます。

借りられればどこでも良いと言う人も結構いますし、
住宅の打ち合わせは体力が必要なので、疲れてしまって大変ですが、
ここは踏ん張って金利に目を光らせましょう。



さらに、「固定期間」という概念があり
できるだけ短い期間で返し終わろうという人と、長い期間で返そうという人、
ギャンブラータイプの人と、堅実派タイプの人では
お勧めの固定期間が違いますが、
ブログでは説明が難しいので、知りたい方はご連絡下さい。

ローンの組み方 2、35年で組む

こんにちは、9月なのに暑い日が続きますね。

私の部屋のエアコン（20年選手）も調子が悪いです。
今朝、しばらく動かなくて、ぞっとしました。

 

 もう少しだけ頑張って欲しい。



さて、ローンの組みかたですが、住宅ローンの最長期間である
2、35年で組む

です。

前回は、60才までで考えると言ったのに・・・・・・。と思った方よく見てください。

1、 60才までで考えて2、35年で組むですよ。

なぜか？

それは、

住宅ローンは、繰り上げ返済等で返済期間を

短くすることはできても、

長くすることはできない。

と言う所に関係します。

具体的な例でお話しします。

私の年齢がもうすぐ30才なので、
30才で2300万円のローンを組んだ場合、

1、60才までで考えたとき
30年ローン 　月々85,000円

2、35年で組むとき
35年ローン　月々76,000円

長い人生の中で、ちょっと収入が下がる時期、お金がかかる時期があると思います。
例えば、パートをやめて、違うパートを捜している期間とか、、、
公立に行って欲しかったのに私立に行ってしまったりとか、、、、


そんなときに、支払い金額が1万円違うって大きいですよね。

1→2にしたいところですが、できないんです。


そこで、
1、 60才までで考えて2、35年で組むです


普段は60才までで考えた
86,000円家計から捻出して、

実際の支払いは
35年で組んだ76,000円。

差額は貯金しておいて1年に一度繰り上げ返済。

ちょっと苦しいときは76,000円


苦しい時を乗り越えたら、挽回！

とすると、 ゆとりが出るのではないでしょうか？




というのが、私のローンの組み方の考えです。
いかがでしょうか？

ローンの組み方 1、60才までで考える

ローンの組み方シリーズ第一弾です。

1、60才までで考える

なんと当たり前な事を書くのかと、思う方もいらっしゃるでしょう。


でも、

意外とこの当たり前のことを外してローンを組まれる方がいらっしゃいます。

住宅ローンは基本的には35年まで組めます。
40才の方でも35年まで組めます。

普段の冷静な頭なら、40+35＝75・・・・！
75才までなんて、どうやって働くの！？

って思うのですが、
やはり、住宅の購入となると、良くも悪くも平常心ではいられません。

何とかなるかなと思って組んでしまいますが、
60才以降のお金、どこから出しますか？

老後の貯金？
子供の教育資金？

年金？
宝くじ？


ちょっと手をつけたくないお金ばかりですよね。

そんなことを防ぐ為にも、

やっぱり住宅ローンは安定的に稼げる60才までで、考えるべきですね。

次回は、
2、35年で組む　です。

あれ？言っていることが・・・・・・・と思った方
お楽しみに。